Evitar equivocaciones al comprar una vivienda

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La venta de pisos de segunda mano no para de crecer en algunas zonas de España, pero son muchos los defectos pueden presentarse en este tipo de construcciones.

¿Cómo pueden evitar equivocaciones los compradores de viviendas de segunda mano?

Según la OCU, lo ideal es visitar la vivienda acompañados de un arquitecto o arquitecto técnico, sobre todo cuando el edificio es antiguo o haya estado deshabitado durante mucho tiempo. Este punto se hace especialmente indispensables cuando el contrato especifica que se compra “como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra el inmueble, que el comprador declara conocer”, según la terminología que se suele emplear en estas operaciones.

Es muy habitual que, tras comprar una vivienda de segunda mano, al llegar las lluvias se constate que la azotea no estaba bien impermeabilizada, en otros casos puede pasar que se tenga que rehacer la conexión a la red de agua y que se encuentren que tengan que pagar a la compañía suministradora, un gasto con el que no se contaba al adquirir la vivienda y del que nadie avisó.

En muchas ocasiones solemos pensar que contar con el asesoramiento de un arquitecto va a ser muy costoso y no es así. Desde el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid aseguran que contar con un profesional nos permitirá averiguar el estado general del edificio y no sólo de nuestra vivienda. Este profesional también determinará si determinadas reformas ha de hacerlas el nuevo propietario o la comunidad de vecinos.

En los edificios construidos en la posguerra española, por la escasez de materiales de construcción, se utilizaron cementos de calidad inferior y muchos elementos ornamentales sufren riesgo de desprendimientos. También en esa época se hicieron sótanos con una cimentación muy precaria y eso puede producir riesgo de humedades.
En otras ocasiones los edificios sufren patologías como aluminosis a causa de cementos que contienen sales de aluminio en cantidad o calidad inadecuadas. En estos casos es necesario un refuerzo estructural que requiere una muy importante inversión.

A la hora de encontrar una ganga al tratarse de una vivienda antigua debemos tener precaución porque en muchos casos surgen derramas para arreglar desprendimientos en la fachada o incluso para instalar un ascensor en el edificio.

En cuanto a las derramas, salvo que las dos partes acuerden algo distinto, el comprador adquiere junto a la vivienda las obligaciones del vendedor, por lo que, aunque las derramas hayan sido decididas por la Junta de vecinos antes de la compraventa, deberá pagarlas el nuevo propietario. Puede darse el caso, por ejemplo, de que la Junta haya aceptado el presupuesto de una constructora en una fecha anterior a la firma del contrato de compraventa, pero que esté negociando un aplazamiento de pago, una financiación de la obra o una subvención. Ya que, en ese estadio, la cuantía de las derramas todavía no es legalmente exigible, esta no aparecerá en el Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, que se tiene que entregar al comprador potencial.

¿Cómo podemos evitarlo? La solución es pedir al vendedor las actas de las últimas Juntas de la comunidad para averiguar si existen obras en trámite. La previsión de futuras obras nos puede servir para negociar con el vendedor el precio de la vivienda.

Lo que puede sacar de dudas al comprador con respecto a las condiciones del inmueble es si recientemente ha pasado la Inspección técnica de edificios (ITE), un documento en el que se certifica que cumple unas condiciones mínimas de seguridad y salubridad. Por el contrario, si el edificio no tuvo nunca un informe favorable o se detectaron defectos que no se han subsanado, hay un problema.

Si el edificio no ha pasado la ITE, es muy probable que ningún banco conceda una hipoteca para la compra, por lo que poder consultar este documento se revela fundamental. La información sobre la ITE está en poder de los Ayuntamientos.

El potencial comprador deberá comprobar el estado de las cañerías, los cierres, las ventanas, la pintura, los suelos y los techos. Elementos, todos ellos, que, una vez más y según su estado, determinarán el importe de eventuales reformas y, por consiguiente, si el precio de la vivienda es el adecuado. “La recomendación es ser muy minucioso en las visitas previas”, aconsejan desde la OCU. Finalmente, no hay que pasar por alto trasteros y plazas de garaje. Visitar la vivienda en distintos horarios del día es una buena forma de conocer sus características. Así, se podrá apreciar su luminosidad, o detectar eventuales ruidos o la presencia de vecinos molestos.

Si, pese a todas las averiguaciones, el nuevo propietario descubre unos desperfectos después de la compra, podrá acudir a la ley. El Código Civil establece que el vendedor está obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos en la vivienda siempre que estos hagan imposible vivir en ella o si se considerase que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido la vivienda o hubiera pagado menos por ella. El plazo para reclamar es de seis meses. Eso sí, el coste de las pruebas necesarias en la vivienda en este caso corren a cargo del comprador.

Más allá de la literalidad de la norma, la OCU avisa de que la interpretación de los tribunales depende de cada caso. Puede que el vicio oculto sea de tal gravedad que el juez entienda que se ha vendido gato por liebre, incumpliendo el contrato de compraventa. La casuística recogida por la organización en este sentido es muy variada.
Por otra parte, a partir de junio de 2018, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad deberán contar con el Informe de evaluación de edificios (IEE), un documento que integra la Inspección técnica de edificios (ITE), pero del que forman parte también certificaciones de accesibilidad y eficiencia energética. De esta forma, “la probabilidad de que haya que afrontar una derrama en este tipo de edificios va a ser muy alta, y hay que contar con ello”, advierten desde la OCU.

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